Depuis 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée pour tous, mais les propriétaires de résidences secondaires restent soumis à cet impôt. Certaines communes appliquent une majoration pouvant atteindre 60 % ; tandis que d’autres exonèrent partiellement certains profils, notamment les logements vacants ou inhabités pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire.En 2025, plusieurs évolutions réglementaires et critères locaux continuent de modifier les modalités de calcul et d’exonération. Les variations dépendent à la fois des caractéristiques du logement, du lieu d’implantation et de la situation personnelle du contribuable.
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À qui s’adresse la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en 2025 ?
Les règles sont nettes : en 2025, toute personne qui possède un logement en France, mais n’en fait pas son adresse principale, se retrouve concernée par la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Peu importe le type de bien ou sa localisation : un appartement cossu à Lyon, une maison isolée en Dordogne, une villa sous les pins, dès lors que le bien n’est pas occupé à l’année, la taxe frappe.
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Cet impôt vise les logements meublés non occupés à l’année par leur propriétaire. Un pied-à-terre destiné aux vacances, un appartement loué de temps en temps ou laissé libre entre deux séjours : tous sont dans le viseur. Par ailleurs, les biens laissés inoccupés pendant plus de douze mois, les fameux logements vacants, peuvent se voir imposer la taxe sur les logements vacants, selon la commune. Celle-ci peut s’ajouter ou remplacer la taxe d’habitation classique.
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Qui est redevable ?
Voici les profils qui reçoivent l’avis de taxe d’habitation pour une résidence secondaire en 2025 :
- Les propriétaires ou usufruitiers d’un logement classé comme résidence secondaire au 1er janvier de l’année
- Les indivisaires, lorsque l’indivision n’est pas encore réglée
- Certains locataires, uniquement si le bail prévoit explicitement la charge de la taxe
La suppression de la taxe sur la résidence principale ne s’applique pas aux résidences secondaires, qui restent donc taxées, parfois nettement plus chères dans les villes sous tension. À Paris, sur la Côte d’Azur ou dans d’autres zones touristiques, le montant grimpe parfois après décision du conseil municipal, qui cherche à limiter les logements peu habités et favoriser la place des habitants à l’année.
Pour trancher entre résidence principale et secondaire, il faut regarder la déclaration fiscale et la réalité d’occupation. Si un doute existe, les services fiscaux disposent des leviers pour vérifier, relevés de charges, consommations, parfois visite sur place.
Comprendre le mode de calcul du montant à payer
Calculer la taxe d’habitation d’une résidence secondaire en 2025 suit une mécanique précise : tout découle de la valeur locative cadastrale du bien, réévaluée chaque année par les impôts. C’est le montant que le bien pourrait théoriquement rapporter s’il était loué selon les tarifs locaux.
Le montant à régler dépend aussi du taux d’imposition fixé librement par la commune et, parfois, par la communauté de communes. Ce taux change d’une ville à l’autre suivant les besoins budgétaires ou la politique du logement local, chaque conseil municipal peut l’ajuster à sa guise. On se retrouve donc avec une somme finale variable, selon la valeur cadastrale du logement et la décision des élus.
Dans les zones où la pression immobilière est forte, certaines collectivités appliquent une majoration qui peut grimper jusqu’à 60 % pour les résidences secondaires. À Paris, Nice ou La Rochelle, la note augmente pour limiter la multiplication de logements rarement occupés et protéger l’accès au logement des riverains permanents.
Pour avoir une vue d’ensemble, voici les paramètres qui pèsent dans le calcul :
- Valeur locative cadastrale : ajustée tous les ans en fonction de la surface, de la situation et des aménagements du bien
- Taux voté par la commune : chaque ville décide de son niveau, ce qui explique les écarts parfois marqués entre territoires
- Majoration locale : appliquée dans les zones dites « tendues », si la collectivité en fait le choix
Les abattements fiscaux dont profite la résidence principale, eux, ne s’appliquent jamais pour une résidence secondaire : le montant grimpe donc aisément. À cela viennent s’ajouter, selon les cas, la taxe foncière ou même la cotisation foncière des entreprises si le bien a un usage professionnel, même partiel. Ainsi, détenir un logement de villégiature coûte plus cher que par le passé, en particulier dans les secteurs où la pénurie de logements fait rage.
Exonérations et allègements possibles : quelles conditions remplir ?
Les cas de figure sont réduits : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’applique de manière générale, mais quelques exceptions perdurent, encadrées de près. La loi prévoit certains allègements, rarement automatiques, et qui concernent des profils précis.
L’exonération totale demeure réservée à la résidence principale. Pour tous les autres cas, la taxe s’applique, sauf à remplir les critères très spécifiques prévus par le code des impôts.
Voici les situations qui ouvrent droit à un allègement, voire à la suppression temporaire ou durable :
- Logement détenu par une personne âgée résidant de façon permanente en Ehpad ou en établissement spécialisé, à condition qu’aucune autre personne ne l’occupe
- Logement utilisé ou détenu pour motifs professionnels, lorsque la mobilité est imposée par l’activité et que la résidence principale n’est ni louée ni occupée
- Logement devenu inhabitable, après un sinistre ou d’importants travaux rendant tout usage impossible, sous réserve de justificatifs probants
Pour espérer un allègement, il faut monter un dossier et déposer une demande avec pièces justificatives auprès de l’administration fiscale. Aucune situation n’est régularisée sans vérification : chaque dossier fait l’objet d’un examen en détail. Anticiper et préparer ses justificatifs reste la meilleure façon de défendre son cas, qu’il s’agisse d’un départ durable en maison médicalisée ou d’une affectation temporaire pour raisons professionnelles.
De fait, peu de solutions existent pour réduire la taxe d’habitation résidence secondaire. Les services fiscaux privilégient clairement la résidence principale, laissant les autres biens assumer la totalité de la charge fiscale liée à l’occupation non permanente.
Ce que changent les nouvelles règles et évolutions prévues pour 2025
L’année 2025 annonce une nouvelle étape pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. L’État cherche à durcir le dispositif pour mieux encadrer les logements utilisés uniquement quelques semaines par an. Chaque propriétaire de résidence secondaire doit désormais réaliser une déclaration d’occupation sur sa page dédiée, dans les délais fixés par l’administration fiscale. Sans cette formalité, l’avis de taxe risque d’être erroné – avec, à la clé, des complications et rectifications jamais agréables.
Côté paiement, le règlement se fera quasi exclusivement en ligne et les relances seront systématiques. Un retard ou un oubli, et la facture s’alourdit de pénalités automatiques. Dans les communes où la tension sur l’immobilier se ressent fortement, à Paris ou dans nombre d’agglomérations touristiques,, le taux municipal pourra continuer de grimper au-dessus de la moyenne nationale. La logique affichée consiste à dissuader la spéculation tout en protégeant l’accès au parc de logements pour celles et ceux qui y vivent à l’année.
Pour connaître le taux précis appliqué à sa propriété, une synthèse officielle sera accessible directement auprès des services fiscaux pour chaque ville. Surveiller son dossier d’année en année devient une nécessité. Un simple oubli de déclaration ou une erreur, et le montant reste sans recours.
Dans ce contexte en perpétuelle évolution, la fiscalité des résidences secondaires demande vigilance et anticipation. Ce qui, hier encore, pouvait apparaître comme un petit luxe pourrait demain virer au casse-tête budgétaire. Il s’agit de choisir, en pleine conscience, si l’on garde sa maison de famille pour en faire un havre, ou si le prix à payer finit par peser trop lourd face à la réalité fiscale.
